Rendite immobiliari: come usarle per andare in pensione prima

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in pensione prima con rendite immobiliari

Rendite immobiliari per la pensione?

Si può davvero costruire una rendita immobiliare che ti permetta di smettere di lavorare e di andare in pensione prima?

Quanto genera un investimento immobiliare?

Si può vivere di affitti e andare prima in pensione?

Andare in pensione prima con le rendite immobiliari: come si fa?

Tranquilli, per rispondere a questa domanda dobbiamo partire da alcuni calcoli non complessi, ma che sono fondamentali.

Dobbiamo iniziare valutando i ricavi.

Nel caso delle rendite immobiliari i ricavi sono gli affitti.

Negli ultimi anni, come possiamo vedere nell’immagine, il rendimento degli affitti si sta abbastanza alzando ed è arrivato proprio negli ultimi mesi ad una stima media, ovviamente,  del 5%. anticipare la pensione vivendo di rendite immobiliari

Chiaramente con le dovute eccezioni.

Secondo passo per capire se è possibile vivere di affitti e di rendite immobiliari per andare in pensione prima, è quello di andare a stimare i costi.

Quando parliamo di immobiliare abbiamo davvero tantissime fattispecie di costi.

Pensate ad esempio per chi lo acquista: pagare magari l’agenzia a cui la parte terza si è rivolta per l’acquisto e la vendita, oppure anche le spese notarili o ancora i costi per l’accensione di un mutuo con i relativi interessi passivi.

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Tutti i costi da considerare

Non abbiamo finito, ci sono poi le tasse immobiliari che purtroppo stanno diventando sempre più consistenti.

Oltre alle tasse abbiamo infine le classiche spese di manutenzione ordinarie.

Queste sono già più facili da considerare, basta conteggiarle annualmente.

Una voce di spesa che in pochi considerano sono le spese di manutenzione straordinaria.

Un classico? Il tetto da rifare ogni 20-30 anni o i serramenti o la classe energetica da adeguare.

Sono dunque tutte le diverse spese di manutenzione che devono ovviamente essere sostenute per mantenere l’attrattiva del proprio immobile.

Se voglio anticipare la pensione vivendo di rendite immobiliari e ottenere un affitto da questo immobile è molto importante mantenerlo attrattivo.

Non devo inoltre sottovalutare le spese di pubblicità perché devo farlo conoscere per fare in modo che venga affittato.

Come sempre ripeto, prendi carta penna e tiriamo due linee.

Dobbiamo segnarci quanto ho ricavato nell’ultimo anno nella colonna “ricavi”, mentre nella colonna “spese”, quanto ho speso nell’ultimo anno.

Quanto posso spendere per le manutenzioni straordinarie future ed ammortizzare queste spese nel tempo? Anche questo è molto importante.

Riesco così ad ottenere “l’utile” del mio immobile, ovvero entrate meno uscite.

Se già a questo punto siamo in perdita chiudete e vendete pure l’immobile.

Poi fate come volete, ma vi consiglio di fermarvi perché altrimenti diventerà impossibile anticipare la pensione grazie al vivere di rendita.

Se vi avanza qualcosa…

Dobbiamo allora fare la divisione con il valore di acquisto dell’immobile, o il valore di mercato dello stesso, e riusciremo così a capire effettivamente quanto ci arriva netto.

Rendite immobiliari per la pensione: quali assett scegliere

Non è impossibile, ma bisogna scegliere e agire in chiave prudenziale.

Per questo bisogna crescere un portafoglio a rendimento nominale di circa il 4%, tuttavia bisogna considerare anche l’inflazione.

Vediamo insieme come si può fare:

Come andare in pensione prima con le rendite immobiliari: cosa non trascurare

Preferisco fare il calcolo precedente al netto e capire il livello percentuale di quanto ci rende l’immobile; chiaro poi che da questo dato dobbiamo togliere…

Che cosa dobbiamo mai togliere?

L’inflazione!

Perché questo rendimento è un rendimento nominale, se per esempio il risultato e il 2, il 3, il 4%, si tratta comunque di un rendimento nominale.

Da questo dobbiamo togliere l’inflazione, che ad oggi è tendenzialmente bassa, ma domani, dopodomani, dopo dopodomani non so cosa potrà succedere.

Se vogliamo andare prima in pensione e vivere di rendite immobiliari, per integrare la pensione è ovvio che devo ragionare sostanzialmente nel medio/lungo termine.

Non mi interessa che tra 1-2 anni non ci sarà inflazione, perché questo immobile non è che lo tengo per uno o due anni, ma devo guardare al lungo periodo.

Ma se voglio usarlo per andare prima in pensione e usarlo come rendita, dovrò tenermelo a lungo perché mi genera la rendita.

Se il mio fabbisogno ad esempio è di 1.000 euro al mese, ma ho un’entrata netta dagli immobili che è di 700 euro al mese è evidente che non mi basta.

Faccio presto: dico ok, per uscire prima dal mondo del lavoro mi servirebbero 1.000€ euro ma ne ho 700.

In questo caso quindi devo conoscere il gap e non trascurare di integrare con altre forme di rendita: Pensione Integrativa, tutto quello che c’è da sapere.

Tra tutti i vari metodi per riuscire a uscire prima dal mondo del lavoro e vivere di rendita l’immobiliare non è sicuramente da trascurare.

Sempre attraverso i calcoli precedenti e i diversi metodi numerici per capire la fattibilità economica della nostra idea.

come vivere di rendite

Altre valutazioni prima di iniziare

Oltre alle analisi puramente quantitative ci sono anche delle analisi qualitative da dover fare purtroppo e che implicano la valutazione di quali sono tutti i rischi associati.

Un esempio di rischio specifico è quello dell’inquilino che vi risiede.

Si corre il rischio che non mi paghi l’affitto e ciò mette a repentaglio il mio vivere di rendite immobiliari e anticipare la pensione.

Un secondo rischio specifico è che il nostro immobile possa anche perdere di attrattiva.

Passa il tempo, passano gli anni, magari non ho i soldi per le manutenzioni oppure si trova in un paese oppure in una città che inizia a degradarsi.

Tutti rischi che possono mettere a repentaglio la tenuta della nostra rendita.

E in questi casi cosa faccio?

Non è che posso prendere la mia casa e spostarla da un’altra parte.

Il problema è che non stiamo parlando di 1-2 anni ma di un orizzonte temporale di 10-20 anni.

Quindi un immobile che potrà servirvi per parecchi anni per generare reddito, porta a diversi rischi specifici di cui dobbiamo per forza tenere conto se vogliamo vivere di rendita e anticipare la nostra pensione.

4 soluzioni pratiche per andare in pensione sereni e con il massimo dei soldi possibile.

Come capire quanto investire?

Ma quindi si può uscire prima dal mondo del lavoro sfruttando delle rendite immobiliari ? La risposta è certamente sì.

Quello che vorrei riuscire a trasmettervi è che, qualunque sia la nostra strategia per raggiungere il nostro obiettivo di anticipare la pensione, è necessario calcolare e valutare tutti i diversi fattori.

Dal conoscere la rendita immobiliare necessaria per anticipare la nostra pensione al problema fondamentale: con quanto posso vivere in pensione?

Quale sarà la mia pensione pubblica e di quanto devo integrarla?

Una volta in pensione diventa più difficile fare un ragionamento e dire: adesso mi servono 1.500 euro al mese, ok lo faccio, quindi smetto tre anni prima di lavorare e so che mi servono 1.500€ e magari 600€ li ottengo dagli affitti, se ho alcuni soldi da parte, questi basteranno?

Vi consiglio di non rischiare perché quando si è più in là con l’età diventa anche più difficile sia rimettersi a lavorare e sia riuscire ad integrare la propria rendita/pensione in altro modo.

Si tratta davvero di calcoli delicati da andare a fare, inoltre non sopravvalutiamo il fatto che se abbiamo 2-3 immobili allora è sicuro che possiamo garantirci una pensione serena o ricca, perché come abbiamo visto ci sono sempre dei rischi specifici da tenere in considerazione e che potrebbero presentarsi realmente.

E voi state pensando alla vostra pensione ? Sapete come e quanto integrarla?

Fatemi sapere come state progettando la vostra pensione.

Danilo Zanni

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